01 La pregunta correcta The Right Question
«Pagar alquiler es tirar el dinero.» Lo has oído toda la vida. Pero nadie te ha puesto los números encima de la mesa. Este estudio lo hace.
Imagina que tienes dinero ahorrado, lo justo para dar la entrada de un piso. La pregunta no es «alquiler o hipoteca». La pregunta es: ¿qué hago con ese dinero?
Opción A — Invertir y alquilar: pones ese dinero en un fondo indexado global. Con parte de esa inversión como garantía, compras un piso pequeño en una zona rentable para alquilárselo a alguien. Tú vives de alquiler donde quieras.
Opción B — Comprar tu vivienda: usas ese dinero como entrada, pides hipoteca y pagas cuota durante décadas.
"Paying rent is throwing money away." You've heard it your whole life. But nobody has put the numbers on the table. This study does.
Imagine you have enough savings for a down payment. The question isn't "rent or mortgage." The question is: what do I do with that money?
Option A — Invest and rent: put that money in a global index fund. Using part of that investment as collateral, buy a small apartment in a profitable area to rent it out. You live wherever you want, renting.
Option B — Buy your home: use that money as a down payment, get a mortgage, and pay for decades.
02 ¿Cuánto paga realmente el propietario? How Much Does the Owner Really Pay?
El propietario no solo paga la cuota de la hipoteca. También paga IBI, comunidad de vecinos, mantenimiento, reparaciones y seguro. Estos costes son invisibles para quien mira solo la cuota, pero suman cientos de euros cada mes.
A partir de viviendas de precio medio, el inquilino paga MENOS al mes que el propietario. Y esa diferencia la puede invertir cada mes. Cuanto más cara es la vivienda, mayor es la ventaja del inquilino.
En viviendas baratas ocurre lo contrario: el alquiler es proporcionalmente caro respecto al precio de compra. Ahí el propietario paga menos.
The owner doesn't just pay the mortgage installment. They also pay property tax (IBI), community fees, maintenance, repairs, and insurance. These costs are invisible to those who only look at the mortgage payment, but they add up to hundreds of euros every month.
For medium-priced homes and above, the tenant pays LESS per month than the owner. And that difference can be invested every month. The more expensive the home, the greater the tenant's advantage.
For cheap properties, the opposite happens: rent is proportionally expensive relative to the purchase price. There, the owner pays less.
| Zona | Precio | Alquiler | Hipoteca | Gastos propietario | Total propietario | Diferencia |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Rural | 80.000 € | 556 € | 268 € | 123 € | 392 € | Propietario 164 € menos |
| Ciudad pequeña | 130.000 € | 722 € | 436 € | 197 € | 633 € | Propietario 89 € menos |
| Ciudad media | 190.000 € | 880 € | 638 € | 312 € | 949 € | Inquilino 70 € menos |
| Capital de provincia | 280.000 € | 1.111 € | 940 € | 465 € | 1.404 € | Inquilino 293 € menos |
| Gran ciudad | 420.000 € | 1.400 € | 1.409 € | 700 € | 2.109 € | Inquilino 709 € menos |
| Zona prime | 600.000 € | 1.667 € | 2.013 € | 976 € | 2.989 € | Inquilino 1.322 € menos |
| Zone | Price | Rent | Mortgage | Owner Costs | Total Owner | Difference |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Rural | €80,000 | €556 | €268 | €123 | €392 | Owner €164 less |
| Small city | €130,000 | €722 | €436 | €197 | €633 | Owner €89 less |
| Mid city | €190,000 | €880 | €638 | €312 | €949 | Tenant €70 less |
| Provincial capital | €280,000 | €1,111 | €940 | €465 | €1,404 | Tenant €293 less |
| Large city | €420,000 | €1,400 | €1,409 | €700 | €2,109 | Tenant €709 less |
| Prime zone | €600,000 | €1,667 | €2,013 | €976 | €2,989 | Tenant €1,322 less |
Mucha gente piensa que comprar es «más seguro» que invertir. Pero el comprador debe más del doble de su capital propio al banco. Comprar es, paradójicamente, la opción más apalancada y concentrada de las dos.
Many people think buying is "safer" than investing. But the buyer owes more than double their own capital to the bank. Buying is, paradoxically, the most leveraged and concentrated option of the two.
03 Los resultados: zona por zona Results: Zone by Zone
Simulamos ambas estrategias durante 30 años en cada zona residencial. La estrategia inversora incluye un fondo indexado al S&P 500 (rentabilidad histórica del 10 % anual) y un piso de inversión en una ciudad pequeña con PER 15. La estrategia compradora incluye hipoteca al 3 % y revalorización media del inmueble.
Los resultados son contundentes: a partir de ciudad media, el inversor termina con el doble o más de patrimonio que el comprador. La diferencia crece exponencialmente con el precio de la vivienda.
We simulated both strategies over 30 years in each residential zone. The investment strategy includes an S&P 500 index fund (10% historical annual return) and an investment apartment in a small city with PER 15. The buyer strategy includes a 3% mortgage and average property appreciation.
The results are striking: from mid-city onward, the investor ends up with double or more wealth than the buyer. The difference grows exponentially with property price.
Final Wealth by Residential Zone — Investor vs BuyerFinal Wealth by Residential Zone — Investor vs Buyer
30-year horizon | Investment in small city (PER 15) | S&P 10% | Mortgage 3%30-year horizon | Investment in small city (PER 15) | S&P 10% | Mortgage 3%
| Zona | Precio vivienda | Inversor | Comprador | Diferencia |
|---|---|---|---|---|
| Ciudad media | 140.000 € | 613.000 € | 254.000 € | +359.000 € |
| Ciudad media | 200.000 € | 837.000 € | 362.000 € | +474.000 € |
| Ciudad media | 260.000 € | 1.058.000 € | 471.000 € | +587.000 € |
| Capital de provincia | 200.000 € | 1.125.000 € | 420.000 € | +705.000 € |
| Capital de provincia | 300.000 € | 1.630.000 € | 629.000 € | +1.001.000 € |
| Capital de provincia | 400.000 € | 2.133.000 € | 839.000 € | +1.294.000 € |
| Gran ciudad | 300.000 € | 2.062.000 € | 728.000 € | +1.334.000 € |
| Gran ciudad | 450.000 € | 3.025.000 € | 1.092.000 € | +1.933.000 € |
| Gran ciudad | 600.000 € | 3.985.000 € | 1.456.000 € | +2.528.000 € |
| Zone | Home Price | Investor | Buyer | Difference |
|---|---|---|---|---|
| Mid city | €140,000 | €613,000 | €254,000 | +€359,000 |
| Mid city | €200,000 | €837,000 | €362,000 | +€474,000 |
| Mid city | €260,000 | €1,058,000 | €471,000 | +€587,000 |
| Provincial capital | €200,000 | €1,125,000 | €420,000 | +€705,000 |
| Provincial capital | €300,000 | €1,630,000 | €629,000 | +€1,001,000 |
| Provincial capital | €400,000 | €2,133,000 | €839,000 | +€1,294,000 |
| Large city | €300,000 | €2,062,000 | €728,000 | +€1,334,000 |
| Large city | €450,000 | €3,025,000 | €1,092,000 | +€1,933,000 |
| Large city | €600,000 | €3,985,000 | €1,456,000 | +€2,528,000 |
En una gran ciudad, el inversor acumula hasta 2,5 millones de euros más que el comprador en 30 años. In a large city, the investor accumulates up to €2.5 million more than the buyer over 30 years.Nous Capital Research · A Contra Corriente
04 ¿Cuándo sí conviene comprar? When IS Buying Worth It?
Comprar no siempre es mala idea. Hay tres factores que inclinan la balanza a favor de la compra:
- Vivienda de precio bajo: en zonas rurales o ciudades pequeñas donde el alquiler es proporcionalmente caro respecto al precio de compra, el propietario paga menos al mes.
- Rentabilidad baja de la inversión: si los mercados financieros rinden poco (por debajo del 6-7 % anual), la ventaja del inversor se reduce o desaparece.
- Calidad de la inversión inmobiliaria: si no puedes encontrar un piso de inversión rentable (PER bajo), la estrategia inversora pierde fuerza.
Buying isn't always a bad idea. Three factors tip the balance in favor of purchasing:
- Low-priced housing: in rural areas or small cities where rent is proportionally expensive relative to the purchase price, the owner pays less per month.
- Low investment returns: if financial markets yield little (below 6-7% annually), the investor's advantage shrinks or disappears.
- Quality of the real estate investment: if you can't find a profitable investment property (low PER), the investment strategy loses its edge.
05 ¿A partir de qué valores compensa invertir? Break-Even: When Does Investing Pay Off?
¿Qué combinación de rentabilidad del fondo y PER del piso de inversión hace que la estrategia inversora gane? Lo analizamos con mapas de calor para tres tipos de vivienda.
La rentabilidad del fondo importa más que el PER de la inversión inmobiliaria. Con fondos que rindan por encima del 8 %, la estrategia inversora gana en la mayoría de escenarios para viviendas de precio medio-alto.
What combination of fund return and investment property PER makes the investment strategy win? We analyze this with heatmaps for three property types.
Fund return matters more than investment property PER. With funds yielding above 8%, the investment strategy wins in most scenarios for medium-to-high-priced homes.
Vivienda de 150.000 € — Ciudad pequeña (PER 15) €150,000 Home — Small City (PER 15)
| PER inv. \ Rent. fondo Inv. PER \ Fund Return | 6% | 8% | 10% | 12% |
|---|---|---|---|---|
| PER 12 | 15% | 40% | 55% | 65% |
| PER 15 | 10% | 30% | 45% | 55% |
| PER 18 | 5% | 20% | 35% | 45% |
| PER 22 | 3% | 12% | 25% | 35% |
Vivienda de 280.000 € — Capital de provincia (PER 21) €280,000 Home — Provincial Capital (PER 21)
| PER inv. \ Rent. fondo Inv. PER \ Fund Return | 6% | 8% | 10% | 12% |
|---|---|---|---|---|
| PER 12 | 40% | 65% | 82% | 90% |
| PER 15 | 30% | 55% | 75% | 85% |
| PER 18 | 20% | 42% | 65% | 78% |
| PER 22 | 12% | 30% | 52% | 68% |
Vivienda de 420.000 € — Gran ciudad (PER 25) €420,000 Home — Large City (PER 25)
| PER inv. \ Rent. fondo Inv. PER \ Fund Return | 6% | 8% | 10% | 12% |
|---|---|---|---|---|
| PER 12 | 60% | 80% | 92% | 96% |
| PER 15 | 50% | 72% | 87% | 93% |
| PER 18 | 38% | 62% | 80% | 89% |
| PER 22 | 25% | 50% | 70% | 82% |
Lectura de los mapas de calor: cada celda muestra la probabilidad de que la estrategia inversora gane a la compradora. Verde (>70 %) significa que invertir gana con alta probabilidad. Rojo (<30 %) significa que comprar es mejor opción. Amarillo es zona de incertidumbre.
Reading the heatmaps: each cell shows the probability that the investment strategy beats buying. Green (>70%) means investing wins with high probability. Red (<30%) means buying is the better option. Yellow is the uncertainty zone.
06 ¿Y si todo va mal? What If Everything Goes Wrong?
¿Qué ocurre si hay una crisis inmobiliaria? ¿Y si además los mercados financieros caen? Simulamos los peores escenarios y descubrimos algo contraintuitivo: una crisis inmobiliaria BENEFICIA al inversor en zonas caras. ¿Por qué? Porque el piso de inversión baja de precio, pero la vivienda del comprador también — y el comprador tiene mucho más capital atrapado en ella.
En zonas rurales, comprar gana incluso con crisis. El alquiler es demasiado caro en relación al precio de compra.
What happens if there's a real estate crisis? And if financial markets also crash? We simulated worst-case scenarios and discovered something counterintuitive: a real estate crisis BENEFITS the investor in expensive zones. Why? Because the investment property drops in price, but the buyer's home drops too — and the buyer has much more capital trapped in it.
In rural areas, buying wins even with a crisis. Rent is too expensive relative to the purchase price.
Probability Investing Wins by Zone and Risk ScenarioProbability Investing Wins by Zone and Risk Scenario
Percentage of Monte Carlo simulations where the investor beats the buyerPercentage of Monte Carlo simulations where the investor beats the buyer
| Zona | Escenario base | Crisis inmobiliaria | Todo va mal |
|---|---|---|---|
| Rural (80.000 €) | 10 % | 7 % | 7 % |
| Ciudad media (190.000 €) | 71 % | 69 % | 69 % |
| Capital de provincia (280.000 €) | 80 % | 82 % | 82 % |
| Gran ciudad (420.000 €) | 83 % | 91 % | 91 % |
| Zona prime (600.000 €) | 84 % | 93 % | 93 % |
| Zone | Base Scenario | RE Crisis | Everything Goes Wrong |
|---|---|---|---|
| Rural (€80,000) | 10% | 7% | 7% |
| Mid city (€190,000) | 71% | 69% | 69% |
| Provincial capital (€280,000) | 80% | 82% | 82% |
| Large city (€420,000) | 83% | 91% | 91% |
| Prime zone (€600,000) | 84% | 93% | 93% |
07 Conclusiones Conclusions
- En viviendas de precio medio-alto, invertir y alquilar genera más patrimonio que comprar. La diferencia puede ser de cientos de miles — o millones — de euros en 30 años.
- En viviendas baratas (zonas rurales, ciudades pequeñas), comprar suele ser mejor opción, porque el alquiler es proporcionalmente caro.
- La rentabilidad del fondo indexado es el factor más determinante. Si los mercados rinden bien, la estrategia inversora arrasa. Si rinden poco, la ventaja se reduce.
- Las crisis inmobiliarias no perjudican al inversor en zonas caras. Al contrario: le benefician, porque el comprador tiene más capital expuesto al mercado inmobiliario.
- For medium-to-high-priced homes, investing and renting generates more wealth than buying. The difference can be hundreds of thousands — or millions — of euros over 30 years.
- For cheap properties (rural areas, small cities), buying is usually the better option, because rent is proportionally expensive.
- Index fund return is the most decisive factor. If markets perform well, the investment strategy dominates. If they underperform, the advantage shrinks.
- Real estate crises don't hurt the investor in expensive zones. On the contrary: they benefit the investor, because the buyer has more capital exposed to the real estate market.
Lo que NO dice este estudio: Este estudio no te dice qué hacer. No tiene en cuenta factores emocionales, la estabilidad de tener casa propia, la flexibilidad fiscal ni las circunstancias personales de cada individuo. Los mercados pasados no garantizan rendimientos futuros. Te dice qué dicen los números. La decisión, como siempre, es tuya.
What this study does NOT say: This study doesn't tell you what to do. It doesn't account for emotional factors, the stability of homeownership, tax flexibility, or individual personal circumstances. Past market returns do not guarantee future performance. It tells you what the numbers say. The decision, as always, is yours.
Este estudio no te dice qué hacer. Te dice qué dicen los números. La decisión, como siempre, es tuya.
This study doesn't tell you what to do. It tells you what the numbers say. The decision, as always, is yours.